Ceny mieszkań w Polsce. Warszawa najdroższa, Wrocław z największym wzrostem
Październik przyniósł względną stabilizację cen ofertowych mieszkań na największych rynkach deweloperskich w Polsce. Nie oznacza to jednak, że wszędzie sytuacja wygląda podobnie. Różnice pomiędzy poszczególnymi miastami stają się coraz bardziej widoczne.
Największy miesięczny wzrost średnich cen odnotowano we Wrocławiu, gdzie metr kwadratowy mieszkania podrożał o 2,8 proc. i osiągnął poziom 15 954 zł. To najwyższa średnia cena ofertowa w tym mieście od początku roku.
Za podwyżką stoją przede wszystkim nowe, droższe inwestycje deweloperskie. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio ponad 17 tys. zł za metr kwadratowy.
Odwrotna sytuacja wystąpiła w Trójmieście. Tam średnia cena ofertowa spadła w ciągu miesiąca o 0,7 proc., do 17 689 zł za metr kwadratowy. To najniższy poziom od lutego.
Istotną rolę odegrały nowe inwestycje, w których lokale wyceniono średnio na około 14 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o około 20 proc. mniej niż przeciętne mieszkanie dostępne na trójmiejskim rynku.
Na kształtowanie się średnich cen wpływa jednak nie tylko oferta nowych inwestycji, ale również struktura sprzedawanych mieszkań.
Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom:
– Sprzedaż ciągnęła średnią w przeciwną stronę. Z oferty znikały lokale tańsze od średniej, a to podnosi przeciętną cenę tych, które zostają na rynku.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania? Najnowsze ceny w siedmiu największych ośrodkach
Według danych Otodom Analytics na koniec października 2026 roku średnie ceny ofertowe mieszkań od deweloperów przedstawiały się następująco:
- Warszawa – 19 766 zł/mkw. (wzrost o 9,6 proc. rok do roku).
- Trójmiasto – 17 689 zł/mkw. (wzrost o 2,4 proc.).
- Kraków – 16 965 zł/mkw. (wzrost o 1,8 proc.).
- Wrocław – 15 954 zł/mkw. (wzrost o 7,7 proc.).
- Poznań – 14 104 zł/mkw. (wzrost o 7,6 proc.).
- Katowice – 12 682 zł/mkw. (wzrost o 1,4 proc.).
- Łódź – 11 605 zł/mkw. (wzrost o 3,2 proc.).
Warszawa pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem mieszkaniowym w zestawieniu. Za metr kwadratowy nowego lokalu trzeba tam zapłacić średnio niemal 20 tys. zł.
Najtańsza spośród analizowanych lokalizacji jest Łódź, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego wynosi nieco ponad 11,6 tys. zł.
W większości miast miesięczne zmiany cen nie przekroczyły 0,5 proc. W Poznaniu, po wrześniowym wzroście o 1,5 proc., październik przyniósł stabilizację.
W czterech miastach mieszkania realnie tanieją. Decyduje inflacja
Choć we wszystkich analizowanych ośrodkach średnie ceny ofertowe mieszkań są wyższe niż przed rokiem, nie wszędzie oznacza to realny wzrost ich wartości.
Według szybkiego szacunku Głównego Urzędu Statystycznego inflacja w październiku wyniosła 3,5 proc. rok do roku.
Szybciej od inflacji drożały mieszkania jedynie w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu.
Natomiast w Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi roczne podwyżki cen ofertowych były niższe od wskaźnika inflacji. Oznacza to, że po uwzględnieniu zmian ogólnego poziomu cen mieszkania na tych rynkach realnie potaniały.
Szczególnie interesująco wygląda sytuacja w Krakowie. Tempo rocznego wzrostu cen ofertowych spada tam już piąty miesiąc z rzędu. Jeszcze w maju wynosiło 4,7 proc., a w październiku obniżyło się do zaledwie 1,8 proc.
Trzeba jednak podkreślić, że realny spadek cen nie jest równoznaczny z obniżką kwot widocznych w ogłoszeniach. Oznacza jedynie, że nominalny wzrost cen mieszkań był wolniejszy niż inflacja.
Nowe inwestycje zmieniają rynek. Deweloperzy oferują mieszkania w różnych cenach
Duże znaczenie dla poziomu cen mają inwestycje dopiero wprowadzane do sprzedaży.
We Wrocławiu nowe mieszkania były średnio o 10,6 proc. droższe od lokali znajdujących się już w ofercie. Podobną tendencję zaobserwowano w Katowicach, gdzie różnica sięgała niemal 12 proc.
Zupełnie inaczej wyglądało to w Poznaniu i Trójmieście. Nowe lokale kosztowały tam odpowiednio o 9,7 proc. i około 20 proc. mniej od przeciętnej ceny ofertowej.
W Warszawie mieszkania w nowych projektach deweloperskich wyceniano średnio na około 20 tys. zł za metr kwadratowy.
Uwagę zwracają również Katowice. Po okresie ograniczonej aktywności deweloperów od maja do lipca październik przyniósł zwiększenie podaży. Do sprzedaży trafiło więcej nowych mieszkań, niż w tym samym miesiącu znalazło nabywców.
Średnia cena lokali wprowadzanych na katowicki rynek wyniosła około 14 tys. zł za metr kwadratowy. Był to najwyższy tegoroczny poziom dla nowych inwestycji w tym mieście.
Ceny sprzedanych mieszkań spadają w Krakowie i Trójmieście
Październik przyniósł także istotne zmiany w cenach mieszkań faktycznie sprzedanych przez deweloperów.
W Krakowie i Trójmieście wrześniowe wzrosty okazały się przejściowe. W obu lokalizacjach średnia cena sprzedanych lokali obniżyła się w październiku o około 8 proc.
W Krakowie spadła z niemal 18 tys. zł do nieco ponad 16 tys. zł za metr kwadratowy. W Trójmieście zmniejszyła się z około 17 tys. zł do 15,8 tys. zł.
Na przeciwnym biegunie znalazła się Warszawa. Średnia cena mieszkań sprzedanych w stolicy wzrosła o 6,7 proc. w porównaniu z wrześniem i osiągnęła niemal 19 tys. zł za metr kwadratowy. To drugi najwyższy tegoroczny wynik, ustępujący jedynie sierpniowemu rekordowi wynoszącemu blisko 20 tys. zł.
Rekordowe w skali bieżącego roku średnie ceny sprzedanych mieszkań odnotowano również w Łodzi i Katowicach. Wyniosły one odpowiednio około 11,6 tys. zł oraz 12,6 tys. zł za metr kwadratowy.
Największe różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a cenami lokali sprzedanych występowały w Trójmieście i we Wrocławiu. Sięgały odpowiednio 10,2 proc. oraz 8,2 proc.
Warto przy tym pamiętać, że takie zestawienia odzwierciedlają również różnice w strukturze oferowanych i sprzedawanych mieszkań, a nie wyłącznie skalę negocjacji cenowych.
Co dalej z cenami mieszkań? Eksperci obserwują decyzje RPP
Dalszy rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym będzie zależał nie tylko od liczby nowych inwestycji i zainteresowania kupujących. Istotne znaczenie mają także inflacja, koszt kredytów hipotecznych oraz decyzje dotyczące stóp procentowych.
Zwraca na to uwagę dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
– Mimo niestabilnej sytuacji geopolitycznej i niepewności co do inflacji, ceny w ofercie deweloperów są dziś we wszystkich siedmiu miastach wyższe niż przed rokiem. Rynek mieszkaniowy, zarówno pierwotny, jak i wtórny, z niepokojem patrzy jednak na Narodowy Bank Polski. Pytanie brzmi, jaki kurs obierze Rada Polityki Pieniężnej, skoro zawirowania na rynku ropy podbijają oczekiwania inflacyjne na całym świecie, a w efekcie uderzają w nasze portfele? – komentuje ekspert.
Znaczenie ma przede wszystkim to, czy październikowy spadek inflacji okaże się trwały. Wcześniejsze dane wskazywały bowiem na ponowne nasilenie presji cenowej.
– W sierpniu inflacja wyniosła 3,4% rok do roku, we wrześniu już 4,1%. Ten drugi odczyt mógł zapowiadać chłodniejszy powiew w dotychczas raczej łagodnej polityce RPP. Pamiętajmy, że cel inflacyjny NBP to 2,5% z dopuszczalnym odchyleniem o 1 punkt procentowy w każdą stronę. Jeśli inflacja długo utrzymuje się powyżej tego poziomu, RPP może zacząć rozważać podwyżkę stóp procentowych – dodaje Maciej Kietliński.
Wstępny odczyt inflacji za październik, wynoszący 3,5 proc., znalazł się dokładnie na górnej granicy dopuszczalnego odchylenia od celu inflacyjnego NBP. To sygnał, który może ograniczać obawy dotyczące szybkiego zaostrzenia polityki pieniężnej, choć sytuacja pozostaje niepewna.
Rynek mieszkaniowy przed kolejnymi wyzwaniami
Ostatnie dni października przyniosły również ważne rozstrzygnięcia na światowych rynkach finansowych. Amerykańska Rezerwa Federalna, Europejski Bank Centralny i Bank Japonii pozostawiły stopy procentowe bez zmian.
Zdaniem ekspertów poprawa części wskaźników gospodarczych nie oznacza jednak końca zagrożeń dla rynku nieruchomości.
– Tuż przed świątecznym weekendem rynki mogły więc odetchnąć z ulgą. Przynajmniej na razie, przy pozostałych warunkach bez zmian, groźba podwyżek stóp w Polsce, a razem z nią ryzyko wyhamowania rynku mieszkaniowego, nieco się oddaliły. Jednak warto zwrócić uwagę, że we wrześniu stopy podniósł Fed, Europejski Bank Centralny zrobił to dwukrotnie, w czerwcu i we wrześniu, a ropa wciąż kosztuje ponad 100 dolarów za baryłkę. Umiarkowane wzrosty na rynkach finansowych i stabilny rynek mieszkań to więc spokój ostrożny. Inwestorzy i kupujący częściej oglądają się za siebie niż patrzą przed siebie – podsumowuje dr Maciej Kietliński.
Październikowe dane pokazują, że polski rynek deweloperski nie rozwija się już w jednakowym tempie. W części miast nowe inwestycje podnoszą średnie ceny, podczas gdy w innych zwiększają dostępność tańszych mieszkań.
Dla osób planujących zakup nieruchomości oznacza to konieczność uważnego porównywania ofert, szczególnie że różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a cenami mieszkań sprzedanych w niektórych lokalizacjach przekraczają 10 proc.
Dane dotyczą rynku deweloperskiego w granicach analizowanych miast, według stanu na 30 października 2026 roku.
Źródło: Otodom
