Najczęściej wybór sprowadza się do dwóch dróg: sprzedać albo wynająć. Żadna nie jest z góry lepsza. Każda ma swoje koszty, ryzyka i korzyści, które warto zestawić obok siebie, zanim zapadnie decyzja.
Zanim zapadnie decyzja – formalności spadkowe
Ani sprzedaż, ani legalny najem nie są możliwe bez uregulowania spadku. Niezbędne jest sądowe postanowienie o nabyciu spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Najbliższa rodzina może skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków, zgłaszając nabycie na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia orzeczenia lub zarejestrowania aktu.
Warto też od razu zaktualizować księgę wieczystą. Ujawnienie praw spadkobierców porządkuje stan prawny lokalu i zwiększa wiarygodność oferty w oczach kupujących oraz banków.
Sprzedaż – co przemawia za nią
Sprzedaż zamyka sprawę. Spadkobiercy dzielą pieniądze i każdy decyduje o swojej części sam. To często najlepsze rozwiązanie, gdy mieszkanie odziedziczyło kilka osób, bo wspólne zarządzanie najmem wymaga zgody i zaufania, o które po latach bywa trudno.
Ważny jest termin podatkowy. Przy mieszkaniu ze spadku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabyli zmarli rodzice, a nie od daty spadku. Jeśli rodzice kupili mieszkanie dawno temu, sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego. W przypadku nowszego nabycia podatku można uniknąć, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.
Sprzedaż ma też koszt emocjonalny, o którym rzadko się mówi. Opróżnienie lokalu z pamiątek i rzeczy osobistych bywa trudnym procesem, co skłania niektórych do odkładania decyzji. W takiej sytuacji warto jednak na chłodno przeliczyć stałe, miesięczne koszty utrzymania pustego mieszkania.
Wynajem – co przemawia za nim
Najem daje stały dochód i zachowuje nieruchomość w rodzinie, co ma znaczenie, jeśli za kilka lat mieszkanie przyda się dzieciom. Przy spokojnym rynku wartość lokalu może w tym czasie rosnąć. Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem według stawki 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki.
Mieszkania po starszych osobach rzadko nadają się jednak do wynajęcia od ręki. Zwykle trzeba je opróżnić, odświeżyć, często wymienić instalację i wyposażyć kuchnię. To inwestycja, która zwraca się dopiero po kilku latach najmu. Przy kilku spadkobiercach trzeba też ustalić, kto podpisuje umowy, jak dzielone są wpływy i kto pokrywa naprawy. Bez spisanych zasad wspólny najem szybko staje się źródłem napięć.
Ukryte koszty i ryzyka najmu
Na papierze najem wygląda lepiej niż w praktyce. Do rachunku trzeba doliczyć:
- okresy bez najemcy między umowami, gdy czynsz i media płaci właściciel,
- naprawy i wymianę sprzętów, które przy starszym mieszkaniu zdarzają się regularnie,
- czas na szukanie najemców, podpisywanie umów i rozliczenia,
- ryzyko zaległości w płatnościach i trudnego najemcy (najem okazjonalny ogranicza je, ale nie eliminuje).
Jeśli spadkobiercy mieszkają daleko od mieszkania, dochodzi koszt zarządcy albo wyjazdy przy każdej awarii.
Szybka sprzedaż zamiast przygotowań
Część rodzin nie chce ani remontu pod najem, ani kilkumiesięcznej sprzedaży z prezentacjami. Wtedy warto sprawdzić ofertę skupu. Homly.to przygotuje bezpłatną, niezobowiązującą wstępną ofertę w ciągu 24 godzin, a po inspekcji mieszkania ofertę ostateczną. Mieszkanie przejmowane jest w stanie, w jakim jest, bez malowania i opróżniania na pokaz. Trzeba uczciwie dodać, że skup płaci mniej niż rynek, więc taka propozycja ma sens przede wszystkim wtedy, gdy liczy się czas i spokój.
Jak podjąć decyzję w rodzinie
Dobrze zacząć od trzech liczb: realnej ceny sprzedaży, kosztu przygotowania mieszkania pod najem i spodziewanego czynszu po odjęciu opłat i podatku. Do tego szczera rozmowa o tym, kto będzie zajmował się najmem na co dzień. Jeśli nikt nie chce tego robić, odpowiedź zwykle nasuwa się sama. W sprawach spadkowych i podatkowych warto skonsultować się z notariuszem albo doradcą podatkowym.
